Tout savoir sur le portage salarial immobilier

Portage salarial immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Le portage salarial désigne une forme d’emploi hybride, mêlant certains avantages du statut de salarié et de celui d’indépendant. Il est introduit au Code du travail le 25 juin 2008 et est régi par un syndicat unique depuis 2012. S’étant rapidement démocratisé dans un grand nombre de secteurs d’activités, le portage salarial se présente comme une alternative entre l’entrepreneuriat et le salariat.

Le portage salarial immobilier est quant à lui un type de relation contractuelle spécifique au domaine de l’immobilier. Il lie un négociateur immobilier en tant que salarié porté, une société de portage immobilier ainsi qu’une agence, un promoteur ou un réseau immobilier. Le négociateur immobilier indépendant effectue une prestation pour l’agence immobilière, tout en étant un salarié porté par la société de portage. Cette dernière est chargée des aspects administratifs relatifs à l’activité de l’indépendant, par exemple la facturation de ses prestations. La société de portage n’intervient à aucun moment dans la gestion de son planning, de sa clientèle ni de ses négociations, mais se révèle plutôt être un appui administratif, comptable et fiscal.

Avec ses multiples avantages, le portage salarial immobilier constitue une alternative plus flexible et plus sécurisante par rapport au statut d’agent commercial en auto-entreprise par exemple.

A qui s’adresse le portage salarial immobilier ?

Le portage salarial immobilier s’adresse aux indépendants du secteur de l’immobilier, qui souhaiteraient bénéficier à la fois du statut de salarié et des avantages du travailleur indépendant. Il concerne différents professionnels aux compétences variées :

• Les consultants en investissement immobilier ;
• Les juristes en immobilier ;
• Les agents de prospection commerciale ;
• Les négociateurs immobiliers ;
• Les conseillers en transaction immobilière ;
• Les agents immobiliers ;
• Les mandataires immobiliers.

Les cadres seniors en pleine reconversion professionnelle sont également des candidats idéaux au portage salarial immobilier. Ces derniers peuvent poursuivre une activité professionnelle tout en continuant de cotiser pour leur retraite et de conserver leurs avantages sociaux. C’est d’ailleurs pour cette cible précise - qui rencontrait des difficultés de retour à l’emploi - que le portage salarial a été créé dans les années 80.

Quel est le fonctionnement du portage salarial immobilier ?

Le portage salarial immobilier repose sur une relation contractuelle tripartite. Elle fait intervenir un professionnel indépendant effectuant une prestation pour le compte d’entreprises clientes (agences, réseaux immobiliers ou promoteurs), ainsi que la société de portage salarial.
 

Entre la société de portage et le professionnel indépendant

Le professionnel indépendant signe une convention de portage salarial avec la société de portage salarial immobilier, ainsi qu’un contrat de travail. Ce dernier peut être en Contrat à Durée Déterminée (CDD) ou en Contrat à Durée Indéterminée (CDI). Le professionnel indépendant s’engage ainsi à effectuer les missions définies avec le promoteur, l’agence ou le réseau immobilier client. La société de portage facture au nom du professionnel indépendant, encaisse ses commissions et les transforme afin de lui verser un salaire net. Elle s’occupe également de la réception des frais professionnels, de la production des bulletins de paie et du règlement des charges sociales.

Entre l’agence et le professionnel indépendant

L’agence, le réseau ou le promoteur immobilier convient des missions à effectuer et du montant des commissions avec le professionnel indépendant. Cet accord se traduit par une lettre de mission, qui contractualise leur partenariat. Il y est notamment renseigné le détail du partage des honoraires ainsi que la définition des termes de la mission.

Entre la société de portage et l’agence

L’agence, le réseau ou le promoteur immobilier signe un contrat de prestation avec la société de portage salarial immobilier, qui définit la relation liant les trois parties au contrat. Doivent y figurer les obligations de chacun ainsi que les détails relatifs aux questions financières. Au terme de la mission, la société de portage facture les commissions du professionnel indépendant à l’entreprise cliente.
 

Les avantages du portage salarial

Le portage salarial immobilier offre de nombreux avantages aux trois parties prenantes. La flexibilité et la simplicité du statut profitent autant aux négociateurs, aux agences et réseaux immobiliers qu’aux sociétés de portage salarial.
 

La gestion administrative déléguée

Le salarié porté a la possibilité d’exercer son métier et ses missions en totale autonomie, tout en bénéficiant de l’appui de la société de portage salarial. C’est cette dernière qui prend en charge l’intégralité de la gestion administrative, juridique, comptable et fiscale. La société de portage émet notamment les factures, rembourse les frais professionnels et transforme les commissions perçues en salaires.

Un statut légal plus sécurisant

Le portage salarial immobilier permet d’exercer une profession indépendante sous le statut de salarié. Le professionnel porté signe un contrat de travail avec la société de portage et reçoit donc un bulletin de salaire tous les mois. Ce dernier permet de cotiser à l’assurance chômage, à l’assurance retraite et au régime général de la sécurité sociale. Si le salarié porté se retrouve en situation de demandeur d’emploi, il a donc le droit de percevoir des indemnités de chômage. Le salarié porté bénéficie également de la mutuelle d’entreprise, de la prévoyance et d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

La prise en charge de ses frais professionnels

Le salarié porté peut, à la différence de l’indépendant soumis au régime d’auto-entrepreneur, prétendre à la déduction de ses frais professionnels en portage salarial immobilier. Ces derniers peuvent être relativement conséquents dans l’exercice de son activité : frais kilométriques et de transports, matériel informatique et bureautique, abonnements, frais de repas, etc. Le pourcentage de prise en charge est fixé par la société de portage ; le montant des frais professionnels est ensuite déduit du chiffre d’affaires total afin d’être remboursé en plus du salaire net.

Les inconvénients du portage salarial

Un accès strictement réglementé

L’accès au statut de salarié porté est encadré par la loi ; les professions réglementées et les activités commerciales ne sont par exemple pas éligibles au portage salarial. De plus, l’Art. L. 1254-2.-I. du Code du travail précise que "le salarié porté justifie d’une expertise, d’une qualification et d’une autonomie qui lui permet de rechercher lui-même ses clients et de convenir avec eux des conditions d’exécution de sa prestation et de son prix."

Des charges sociales plus élevées et des frais de gestion

Le portage salarial immobilier induit le paiement de charges sociales plus élevées que d’autres statuts comme la micro-entreprise. Elles représentent entre 40 et 43 % du chiffre d’affaires, contre 22 % pour les auto-entrepreneurs. Ces charges plus importantes s’expliquent par la protection sociale du dispositif, bien plus favorable sur le long terme. Le portage salarial immobilier implique également le paiement de frais de gestion, à hauteur de 5 à 12 % du chiffre d’affaires hors-taxe. Le pourcentage est variable en fonction des sociétés de portage salarial immobilier ainsi que des services optionnels qu’elle propose.

L’obligation d’un niveau de rémunération minimal

La réglementation du portage salarial immobilier impose au salarié porté une rémunération minimale. Ce dernier doit facturer un tarif journalier minimum de 250 € afin de pouvoir avoir recours au dispositif. Le montant de la rémunération mensuelle minimale est de 70 % du plafond de la sécurité sociale pour une activité équivalente à un temps plein + 5 % d’apport d’affaires.
 

Comment se calcule le salaire en portage salarial immobilier ?

Le portage salarial immobilier permet au salarié porté de transformer ses commissions hors-taxes négociées au cours des transactions immobilières en salaire net. Le montant de celui-ci dépend directement de celui de son chiffre d’affaires et résulte du solde obtenu après les déductions des cotisations sociales, des éventuels frais professionnels et des frais de gestion de la société de portage, soit :

• Frais de gestion allant de 5 à 12 % déduits du chiffre d’affaires hors taxe ;
• Frais professionnels jusqu’à 30 % déduits du solde disponible ;
• Charges patronales allant de 43 à 48 % sur le salaire brut ;
• Charges salariales allant de 20 à 22 % sur le salaire brut.

Le salaire net correspond au solde auquel s’ajoutent les frais professionnels remboursés, soit 45 à 50 % de la facturation hors taxes en fonction du montant des frais professionnels.

Portage salarial immobilier : ce que dit la loi

Le portage salarial est inscrit au Code du travail depuis le 25 juin 2008, mais sa réglementation a fait l’objet de nombreuses évolutions.

Réglementation du portage salarial

La réglementation du portage salarial a été plusieurs fois réformée, à commencer par l’extension de l’Accord du 24 juin 2010 relatif au portage salarial. Le 2 avril 2015, une ordonnance gouvernementale est adoptée en Conseil des ministres et suivie d’un décret d’application paru le 30 décembre 2015. Elle est venue préciser les conditions d’exercice de l’activité des sociétés de portage salarial immobilier, en définissant un cadre juridique à la profession et en sécurisant le statut du salarié porté. Cette ordonnance a notamment porté sur :

• La création d’un contrat de travail en portage salarial en CDD ou en CDI ;
• L’ouverture des droits de ces contrats aux prestations de l’assurance chômage ;
• La mise en place d’une garantie de salaire mensuel minimal revue à la baisse, soit 75 % du plafond de la Sécurité sociale ;
• L’ouverture du portage salarial à tout type de prestations effectuées par des professionnels indépendants, autonomes et qualifiés et non plus seulement aux profils cadres.

Réglementation spécifique au secteur immobilier

En France, la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ou loi Hoguet réglemente les conditions d’exercice des professionnels du secteur immobilier. Pour pouvoir réaliser des opérations immobilières, les professionnels doivent détenir un certain nombre de certifications, sans quoi ils s’exposent à un risque de nullité des opérations ainsi qu’à des poursuites pénales. Le professionnel indépendant doit en effet être en capacité de justifier d’une aptitude professionnelle ou être habilité par un titulaire de la carte professionnelle délivrée par la CCI.

Les assurances

Le salarié porté est protégé dans l’exercice de ses fonctions par un certain nombre de garanties et d’assurances, obligatoirement octroyées par la société de portage salarial immobilier.

Ils sont notamment couverts par l’Assurance Responsabilité Civile Professionnelle, ou RCP. Elle permet de protéger le salarié porté en cas de dommages matériels ou immatériels et d’accidents causés à un tiers lors de la réalisation de ses missions.

La garantie financière est également une assurance que doit obligatoirement fournir la société de portage salarial immobilier. Celle-ci permet de couvrir le paiement des revenus et des indemnités des salariés portés en cas de défaillance de la part de leurs clients, mais aussi celui des cotisations sociales et patronales. Elle protège également les salariés portés d’une éventuelle liquidation ou d’une procédure de redressement de la société grâce à une garantie des salaires.

Enfin, le salarié porté accède par son statut aux assurances garanties à tous les salariés. Il est donc protégé par le régime général de l’assurance maladie et par la mutuelle d’entreprise de la société de portage salarial et cotise a à l’assurance chômage.
 

Salarié porté et mandataire immobilier SAFTI : quelles différences ?

La différence entre un salarié porté et un mandataire immobilier SAFTI réside en leur statut. Le premier est lié à une société de portage par un contrat en CDD ou en CDI, tandis que le mandataire immobilier SAFTI est totalement indépendant, en qualité d’agent commercial en micro-entreprise ou en entreprise individuelle. Celui-ci est relié à SAFTI par un contrat d’agent mandataire indépendant en immobilier.

Le mode de rémunération est également différent : le premier touche un salaire net versé par la société de portage, tandis que le mandataire immobilier perçoit des commissions. Le montant de la rémunération du mandataire immobilier est logiquement supérieur, notamment puisqu’il ne paiera ni de charges patronales ni de frais facturés par la société de portage.

Être mandataire SAFTI c’est être indépendant, mais bien accompagné, sans contraintes de temps, de hiérarchie, mais surtout sans coût de structure ni engagement de frais. Ce statut permet de proposer des honoraires d’agence moins élevés à ses clients, mais aussi d’obtenir une rémunération avantageuse.