BIC ou BNC : quel régime fiscal pour un agent commercial immobilier?

Quelle est la différence entre les BIC et les BNC ?

Les BIC et les BNC sont des catégories de revenus professionnels soumises à l’impôt. Elles peuvent être déclarées par toute entreprise éligible à l’impôt sur le revenu (auto-entreprise, entreprise individuelle, EIRL, EURL et SARL).

Le régime fiscal des BIC

Les activités artisanales, commerciales et industrielles ainsi que les activités de location meublée relèvent des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux. Trois catégories d’activité génèrent ce type de bénéfices :

• Les activités d’achat et de vente telles que l’achat de biens destinés à être loués ;
• Les activités de fourniture de logement ou de nourriture : restauration, hôtellerie… ;
• Les prestations de services commerciales et artisanales (agent immobilier, coiffeur…).

Le régime fiscal des BNC

Le mot BNC signifie « Bénéfices Non Commerciaux ». Il s’agit des bénéfices réalisés par les indépendants exerçant une science ou un art. Les BNC englobent :

• Les professions libérales : médecins, architectes, avocats… ;
• Les officiers (notaires, huissiers…) ;
• Toute autre activité non rattachée aux catégories précédentes.

Agent immobilier : une activité rattachée aux BIC

Lorsqu’un agent immobilier ou professionnel du secteur est titulaire d’une carte professionnelle (carte transactionnelle, carte de gestion des biens immobiliers ou carte des syndics de copropriétés), il est soumis au régime fiscal BIC. Cela signifie qu’il peut ouvrir sa propre agence et exercer plusieurs activités comme la vente, l’achat, la location et la sous-location de biens construits ou non, ou encore la gestion de fonds de commerce.

Il peut également engager des mandataires indépendants, aussi appelés agents commerciaux, pour réaliser des transactions en son nom. Pour cela, il va leur délivrer une attestation d’habilitation qui leur permettra de travailler légalement sur l’ensemble du territoire.

Il faut donc bien distinguer les agents immobiliers des agents commerciaux. Les premiers exercent pour leur compte alors que les seconds travaillent pour un tiers et touchent, dans ce cas-là, des commissions. C’est d’ailleurs pour cette raison que le régime fiscal diffère.
 

Agent commercial immobilier, une activité qui relève des BNC

D’après le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP), un agent commercial immobilier effectue des transactions immobilières (achat, vente ou location) pour le compte d’un agent ou d’une agence immobilière. Il n’est pas titulaire d’une carte professionnelle, mais il possède une attestation d’habilitation qui lui permet d’exercer pour le compte d’autrui.

Selon le BOFIP, un mandataire immobilier indépendant est donc un agent commercial. Cela signifie qu’il peut déclarer ses revenus sous le régime fiscal BNC, et ce, même s’il réalise des prestations de service de nature commerciale. La raison ? Il agit pour un compte qui n’est pas le sien et perçoit des commissions. Dans ce cas, il ne jouit pas du titre d’agent immobilier, mais bien d’agent commercial immobilier.

BIC et BNC : quelles sont leurs particularités fiscales et sociales ?

Les BIC et les BNC permettent de bénéficier du statut d’auto-entrepreneur. Mais pour cela, il faut respecter certaines conditions. En effet, le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser le seuil du régime fiscal de la micro-entreprise pendant deux années civiles consécutives, c’est-à-dire :

• 72 600 € pour les prestations de services ;
• 176 200 € pour les activités commerciales ou d’hébergement.

Afin de couvrir les frais des professionnels, un taux d’abattement est directement appliqué sur le chiffre d’affaires : 71 % pour les activités commerciales et d’hébergement et 50 % pour les prestations de service. Ce taux est de 34 % pour les activités relevant des BNC.

Concernant le montant des cotisations sociales, il s’élève à 12,8 % pour les BIC et 22 % pour les BNC et est prélevé sur le chiffre d’affaires hors taxe réalisé. Si le plafond du chiffre d’affaires est dépassé, alors les créateurs d’entreprise passent du régime social de l’auto-entreprise au régime social de la sécurité sociale des indépendants. Les taux d’abattement appliqués seront alors différents.
 

Avec quel régime fiscal débuter ?

Conformément à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), le statut d’agent commercial est la seule option possible pour exercer le métier de mandataire immobilier indépendant. Vous serez donc soumis au régime fiscal BNC et vous pourrez opter pour le statut de la micro-entreprise.

Il s’agit d’une solution plutôt avantageuse pour débuter, car elle vous permet de bénéficier de plusieurs avantages. Par exemple, les taux de prélèvements sociaux et fiscaux sont particulièrement intéressants. De plus, les démarches administratives sont simplifiées lors de la création d’entreprise et vous profitez d’une franchise en base de TVA. Cependant, il ne faudra pas dépasser 72 600 € de chiffre d’affaires annuel.

Si vous ne souhaitez pas choisir ce statut ou que votre chiffre d’affaires excède le seuil fixé par la loi, vous allez entrer dans le régime normal de l’entreprise individuelle. Il faut noter que vous ne pourrez plus bénéficier des avantages du régime de la micro-entreprise. En revanche, vous récupérerez la TVA, les charges et l’amortissement du matériel.

Pour guider ses mandataires dans leurs questions administratives et juridiques, le réseau immobilier SAFTI propose un parcours de formations dispensées par des experts, ainsi qu'une hotline afin de vous accompagner au quotidien. Vous pouvez ainsi entamer votre carrière de mandataire indépendant en immobilier en toute sérénité !