Le métier de chasseur immobilier

Qu’est-ce qu’un chasseur de biens immobiliers ?

Le chasseur immobilier est un professionnel au service des acquéreurs en quête de leur futur bien immobilier : il propose des prestations sur mesure à ses clients afin de les aider à trouver le bien - maison, appartement, locaux ou même terrain - dont ils rêvent. Il accompagne le futur acheteur dans ses différentes démarches, de la recherche de biens jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le chasseur immobilier et son client sont liés par un mandat de recherche, exclusif ou non, qui permet au professionnel d’exercer ses différentes missions au nom du client. Devenir chasseur immobilier indépendant n’est pas synonyme de devenir agent immobilier : bien que les missions soient les mêmes, on retrouve quelques différences, notamment au niveau du statut juridique ou encore de la rémunération du chasseur immobilier.

Quelles sont les missions d’un chasseur immobilier ?

La première étape de son travail consiste à échanger avec son client afin de comprendre quels sont ses besoins. Cette étude approfondie qui amène à la définition de son projet immobilier permet d’établir un cahier des charges, qui guidera les recherches du chasseur immobilier. Le chasseur peut également épauler son client sur le volet financier : jouissant d’un réseau très développé, ce dernier est à même de lui recommander d’autres professionnels pouvant l’aider dans son projet, notamment des courtiers en immobilier.

Il va ensuite entrer en phase de prospection, dans le but de rechercher les biens correspondants le mieux aux attentes de son client sur le marché. Suite à une première sélection, il va réaliser les pré-visites seul afin de valider ou non les biens. Il envoie alors des comptes rendus de visites détaillés à son client avant de lui proposer une première visite des biens qui auront suscité son intérêt. Si le client souhaite faire une offre pour se porter acquéreur, le chasseur le conseille dans ses négociations et transmet la proposition au vendeur.

Le chasseur immobilier est un réel conseiller, qui épaule son client à toutes les étapes de son projet immobilier, jusqu’à la signature définitive chez le notaire. Mais au contraire de l’agent immobilier qui travaille à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur, le chasseur n’a que les intérêts du client acheteur à défendre. Il ne possède aucun bien en stock et n’a rien à vendre, ce qui lui assure une totale neutralité : il n’a absolument aucun intérêt à proposer un bien plutôt qu’un autre à son client. De plus, ce statut particulier lui offre l’accès à l’ensemble de l’offre de biens à vendre, que ce soit auprès des vendeurs particuliers ou professionnels.

Quelles études pour devenir chasseur d’appartements ?

La profession de chasseur immobilier, tout comme celle d’agent immobilier et d’autres encore, est soumise à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, plus connue sous le nom de loi Hoguet. Celle-ci règlemente l’activité d’achat et de vente immobilière et soumet les professionnels du secteur au respect de certaines conditions avec son décret d’application en date du 20 juillet 1972.

Avant la loi ALUR promulguée le 24 mars 2014, le métier de chasseur immobilier n’entrait pas dans le domaine d’application de la loi Hoguet, s’agissant d’une profession très récente. La loi ALUR a donc étendu la réglementation à la recherche de biens immobiliers, en plus de l’achat et de la vente.

Elle prévoit que le professionnel souhaitant devenir chasseur immobilier doit de la même façon qu’un agent immobilier, détenir la carte professionnelle transaction immobilière pour exercer. Strictement obligatoire, cette carte est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) compétente de sa zone géographique sur demande. Un chasseur immobilier exerçant ses missions sans cette carte s’expose notamment à des sanctions pénales ainsi qu’à la nullité de toutes les opérations immobilières qu’il aurait pu engager.

L’obtention de la carte T est soumise à condition d’expérience ou de diplôme, et le professionnel doit en faire la demande. Il n’existe pas de diplôme chasseur immobilier à proprement parler, mais de nombreux autres diplôme existent pour justifier l’obtention de la carte T :

• Une licence professionnelle dans un domaine économique, juridique ou commercial à niveau Bac +3 ;
• Ou d’un BTS professions immobilières ou négociation et relation client correspondant à un niveau Bac +2 ;
• Ou justifier d’une expérience de salarié en agence immobilière d’au moins 10 ans s’il ne possède pas le niveau Bac ;
• Ou justifier d’une expérience de salarié en agence immobilière d’au moins 3 ans s’il a le niveau Bac ;
• Ou faire valoir son expérience professionnelle grâce à une VAE ou Validation des Acquis de l’Expérience, qui certifie d’un niveau licence Bac +3 après avoir travaillé 3 ans au minimum dans le domaine de l’immobilier. 

Il existe également de nombreux cursus diplômants de niveau Bac + 2 à Bac +5, proposés par des écoles privées spécialisées dans le domaine de l’immobilier ou même par certaines écoles de commerce. S’il existe bien une offre de formations spécifiques préparant au métier d’agent immobilier, ce n’est pas encore le cas pour celui de chasseur immobilier. Ces cursus et formations permettent néanmoins d’acquérir un socle de base de compétences en techniques de vente et en gestion de la relation client, utiles à tous les métiers du secteur. Mais comme beaucoup de métiers du domaine de l’immobilier, les compétences du chasseur se développent plutôt sur le terrain et avec l’expérience.

Le chasseur immobilier se doit de bénéficier d’une excellente connaissance de son secteur géographique d’intervention ainsi que des spécificités de son marché immobilier. Des compétences en matière de droit immobilier, en techniques de vente, en négociation et en informatique sont également recommandées. De plus, le chasseur doit se montrer proactif dans la construction de son réseau. Il doit réussir à se construire un solide carnet d’adresses afin de pouvoir rencontrer tous les vendeurs particuliers et professionnels et ainsi accéder à des biens off-market. Pour cela, il doit bénéficier d’un excellent sens relationnel et d’un sens de l’écoute particulièrement aiguisé pour bâtir des relations de confiance avec ses clients et les vendeurs.

Est-il possible de devenir chasseur d’appartements sans diplôme ?

Il est malgré tout possible d’exercer de nombreuses professions dans le domaine de l’immobilier sans être obligatoirement titulaire de la carte professionnelle.

En effet, un indépendant peut adopter le statut d’agent commercial indépendant afin d’accéder au métier de mandataire immobilier indépendant. Pour cela, il doit s’enregistrer au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) et est soumis aux dispositions des articles L. 134-1 à L. 134-17 du Code de commerce. À la différence des autres agents commerciaux, il relève également des spécificités de la loi Hoguet et doit donc obligatoirement :

• Exercer en nom propre et pas en société ;
• Ne pas établir eux-mêmes les compromis et promesses de vente ainsi que les baux ;
• Ne percevoir aucun règlement de leurs clients ;
• Ne pas délivrer de conseils juridiques ou rédiger des actes sous seing privé.

Ce statut permet aux agents commerciaux indépendants de travailler avec une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobilier, sans détenir la carte T et donc sans avoir à justifier d’un diplôme en particulier. C’est la structure qui le mandate : l’indépendant exerce sous couvert de la carte professionnelle de l’agence ou du réseau de mandataires immobiliers, grâce à une attestation collaborateur immobilier. Il s’agit d’un document obligatoire pour l’agent, délivré par la CCI géographiquement compétente et qui vient justifier de son habilitation à exercer ses missions.

Par exemple chez SAFTI, vous avez la possibilité d’exercer en tant que conseiller immobilier indépendant. Le statut de mandataire immobilier indépendant a révolutionné le secteur : être mandataire chez SAFTI, c’est exercer en indépendant tout en bénéficiant d’un accompagnement sur mesure. Pour démarrer en toute sérénité et pérenniser son activité, SAFTI propose un parcours d’intégration sur 3 mois ainsi que des formations complémentaires à la carte, en vidéo et en e-learning. Avec la formation SAFTI, vous serez en mesure d’exercer rapidement !

Quelles sont les obligations du chasseur immobilier indépendant ?

En tant que professionnel de l’immobilier, le chasseur d’appartements est soumis à la loi Hoguet et à son décret d’application. Pour devenir chasseur immobilier et exercer légalement son activité, il doit donc respecter plusieurs obligations :

• Posséder la carte professionnelle ou l’attestation collaborateur immobilier ;
• Être immatriculé en tant qu’agent commercial auprès du Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) ;
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour être couvert en cas de dommages causés aux tiers lors de son activité professionnelle ;
• Ne pas percevoir une rémunération avant d’avoir conclu la transaction ;
• Détenir un mandat de recherche signé par son client acheteur, visant à lui déléguer la recherche d’un bien immobilier qui correspond à ses attentes et à son budget.

Le mandat de recherche est un contrat qui lie les deux parties, le futur acheteur et le chasseur immobilier. Ce document est valable pour une durée de trois mois et peut être renouvelé une seule fois. Il peut être exclusif ou simple et charge le chasseur d’effectuer ses missions et à agir au nom de son client. Doivent y figurer un certain nombre d’éléments :

• Les coordonnées du chasseur immobilier mandatés ;
• Les coordonnées du futur acheteur mandataire ;
• Le descriptif du ou des biens que le chasseur immobilier doit trouver ;
• Le budget de mandataire ;
• Le montant des honoraires du chasseur immobilier ;
• La durée effective du mandat ;
• La date et les signatures des deux parties.

Quel statut et forme juridique pour un chasseur immobilier indépendant ?

Pour devenir chasseur immobilier, le professionnel indépendant a le choix d’opter entre plusieurs statuts ou régimes afin d’exercer son métier.

La microentreprise

La microentreprise est un régime fiscal et social à la comptabilité simplifiée et non un statut juridique. Ce régime est plafonné : pour le conserver rester, le micro-entrepreneur ne peut pas dépasser 72 600 € de chiffre d’affaires annuel.

Le chasseur immobilier peut opter pour le régime microfiscal classique ou le régime de versement libératoire. Le régime classique d’imposition de la microentreprise est applicable sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (micro-BNC). À ce titre, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 34 % et n’est donc imposé que sur 66 % de son chiffre d’affaires. Il est également tenu de s’acquitter de ses cotisations sociales à hauteur de 22 % de son chiffre d’affaires.

Le chasseur immobilier peut également opter pour le régime de versement libératoire, qui permet d’effectuer un unique versement comprenant l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales. Pour les activités libérales BNC, le montant s’élève à 2,2 % du chiffre d’affaires auquel s’ajoute le pourcentage des charges sociales.

L’entreprise individuelle (EI)

L’entreprise individuelle ou EI est un statut juridique simple : l’entreprise est dirigée par une seule personne en son nom propre et ne possède pas de personnalité juridique. La responsabilité du dirigeant n’est donc pas limitée, ce qui signifie qu’aucune distinction n’est effectuée entre son patrimoine personnel et son patrimoine professionnel.

Le professionnel est imposé selon le régime réel simplifié d’Impôt sur le Revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) ou du régime fiscal de la microentreprise. Ce statut ne permet effectivement pas d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Le régime social du dirigeant d’entreprise individuelle relève du statut de travailleur non-salarié (TNS) ou de celui d’autoentrepreneur. Dans le premier cas, il est rattaché au régime de la Sécurité sociale des indépendants. Certes moins protecteur que celui du régime général de la Sécurité sociale, il reste néanmoins allégé au niveau des cotisations sociales.

L’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)

À partir du 15 mai 2022, la création du statut unique de l’entrepreneur individuel va marquer la suppression du statut d’entreprise individuelle à responsabilité limitée ou EIRL et le remplacer.

Ce nouveau statut assure la protection du patrimoine personnel du dirigeant, qui sera distingué de son patrimoine professionnel automatiquement et sans démarche administrative. Avant la mise en place de ce statut, l’EIRL fonctionnait de manière similaire à l’entreprise individuelle. Le dirigeant pouvait, en choisissant ce statut, limiter sa responsabilité et donc protéger son patrimoine.

Pour ce statut, il est possible de choisir entre l’imposition sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) ou du régime fiscal de la microentreprise micro-BNC. Ce statut permet désormais d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), en demandant son assimilation à une EURL ou à une EAR afin de créer une personne fiscale distincte de celle de l’entrepreneur.

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

L’EURL est un statut juridique inspiré de la SARL, qui propose un cadre légal similaire tout en permettant d’exercer seul. Il s’agit finalement d’une SARL unipersonnelle, car elle ne compte qu’un seul et unique associé.

Dans ce cadre, la responsabilité du dirigeant est limitée au montant des apports à la création de la structure, protégeant de fait son patrimoine personnel. Étant l’unique décisionnaire, le dirigeant de l’EURL n’est pas tenu d’organiser d’assemblées générales.

Le gérant de l’EURL est un travailleur non-salarié et ses bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés au choix. Cette structure d’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée est administrativement plus contraignante. Elle exige une gestion et des démarches quotidiennes plus importantes que les précédentes.

La rémunération d’un chasseur de biens immobiliers

Chez les indépendants, on ne parle pas de salaire pour un chasseur immobilier, mais bien de rémunération. Tous les professionnels de l’immobilier sont libres de déterminer quel est le montant de leurs honoraires. Néanmoins, ils sont tous soumis à une obligation de résultat : concrètement, ils ne pourront toucher leur commission qu’à la seule et unique condition de faire aboutir la transaction d’un bien immobilier. 

Une rémunération sous forme de commissions

Contrairement à un professionnel de l’immobilier salarié d’une entreprise, le chasseur immobilier indépendant travaille sous le statut d’autoentrepreneur ou de dirigeant de sa société. Il ne perçoit donc pas de salaire, mais des commissions sur ses ventes. Celui-ci ne peut donc se constituer une rémunération qu’à la condition de réaliser des ventes.

Le montant de la commission du chasseur immobilier indépendant dépendra du taux négocié avec l’agence ou le réseau qui le mandate. La structure touche les honoraires d’agence - fixés entre 3 et 10 % du prix de vente - puis reverse sa commission au chasseur immobilier. En règle générale, le taux de commission de ce dernier varie entre 1 à 5 % du prix de vente du bien négocié, mais l’on observe différents modes de tarification pour ces professionnels :

• La tarification au pourcentage : la tarification la plus répandue, avec des honoraires compris entre 1 et 5 % du prix de vente et pouvant être dégressif plus le prix du bien est élevé ;
• La tarification au forfait : une tarification qui permet de connaître le coût des services du chasseur à l’avance, pouvant être strictement fixée ou amenée à évoluer en fonction du prix du bien ;
• Par forfait de base + part variable : une tarification qui se décompose en une partie fixe à laquelle s’ajoute un pourcentage variable en fonction du prix du bien.

Le chiffre d’affaires et les commissions du chasseur immobilier dépendent de sa capacité de travail et surtout des ventes qu’il réussit à concrétiser. La taille de son réseau est un paramètre déterminant, qui peut l’amener à développer une activité exponentielle s’il parvient à le cultiver et à le développer. L’inflation, la saisonnalité, mais également les spécificités de son lieu d’exercice sont autant d’autres éléments pouvant intervenir dans son quotidien de professionnel de l’immobilier et faire fluctuer sa rémunération.

La rémunération moyenne d’un chasseur immobilier et d’un mandataire immobilier SAFTI

Il est difficile d’estimer avec précision quelle est la rémunération que le chasseur immobilier sera en mesure de toucher. Au début de son activité, celui-ci ne parviendra pas forcément à toucher beaucoup de commissions. Mais au fur et à mesure du temps et de l’expérience, le chasseur immobilier va se créer un réseau et une base de clients de plus en plus solide et fera ainsi accroître son volume d’activité et donc son chiffre d’affaires.

En rejoignant le réseau de mandataires immobiliers indépendants SAFTI, le chasseur peut profiter d’une échelle de rémunération motivante et transparente. Le système de commissionnement SAFTI fonctionne comme un barème et par tranche :

• Pour un chiffre d’affaires hors-taxe compris entre 0 à 80 000 € : 70% des honoraires d’agence ;
• Pour un chiffre d’affaires de 80 001 à 120 000 € : 80% ;
• Pour un chiffre d’affaires de 120 001 à 150 000 € : 90% ;
• Pour un chiffre d’affaires dépassant 150 000 € : 100%.

Avec l’expérience, les mandataires immobiliers SAFTI réalisent plus de ventes et bénéficient de ce système valorisant reposant uniquement sur leurs performances. Ils peuvent donc se créer une rémunération très attractive qui récompense leur investissement.